Já há quem, por causa da crise, esteja a vender a casa por um preço inferior ao valor patrimonial que consta nas Finanças. Só que quando chega o momento de declarar as mais-valias (o vendedor) ou de pagar o IMT (o comprador), o fisco faz os cálculos pelo valor mais alto. Esta lógica fiscal abrange também os imóveis entregues para dação em pagamento.
Em tempos de recessão económica e de quebra na procura casas, a sujeição ao chamado princípio da universalidade do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) pode tornar-se uma verdadeira armadilha financeira e agravar fortemente a factura fiscal de quem vende e de quem compra.
Em 2006, os sócios de uma empresa (que pediu o anonimato) decidiram vender um imóvel cujo valor patrimonial tributário (VPT, ou seja o valor que passa a servir de referência para o IMI e todos os outros impostos) era de 338 mil euros. O negócio foi fechado mas por 244 mil euros. Para evitar pagar mais-valias sobre o VPT, a empresa procurou fazer prova do valor efectivo da transacção.
As Finanças invocaram então o levantamento voluntário do sigilo bancário (que num caso como este abrange as contas da empresa e dos sócios e ex-sócios). A empresa não o permitiu e o resultado final acabou com o fisco a fazer uma nova reavaliação ao imóvel e a fixar-lhe o VPT em 484 mil euros.
O caso está agora em tribunal, mas se as Finanças saírem vencedoras, a mais-valia vai subir ainda mais porque incidirá sobre os 484 mil euros e o IMT.
Se a venda for feita por um particular, alerta Pedro Marinho Falcão, especialista em Direito Fiscal, esta particularidade da legislação é ainda mais prejudicial. Porque neste caso, nem sequer há a possibilidade de fazer prova do valor efectivo de venda. “Apenas é considerado o valor patrimonial para efeitos dos impostos a pagar”, refere. Assim sendo, quando no ano seguinte este contribuinte fizer a sua declaração de IRS terá de declarar um montante de mais-valias que na realidade não existe e quem comprou a casa terá de pagar o IMT sobre o valor patrimonial que está inscrito na matriz das Finanças.
Apesar de Portugal não ter tido uma bolha imobiliária especulativa como ocorreu nos Estados Unidos, Irlanda ou Espanha, quem está ligado ao sector imobiliário admite que haja quem venda abaixo do VPT, devido ao actual contexto de crise e de ter urgência em vender.
“Em circunstâncias normais, o VPT é inferior ao valor da transacção. Porém, no actual contexto, podem surgir casos em que se verifique o contrário”, observou o presidente da Associaçãodos Profissionais e Empresas de mediação imobiliária (Apemip). Ainda que, como refere, haja formas de reclamar administrativamente, o facto é que apenas com uma mudança na lei, estas situações podem ser salvaguardadas.
Há outro factor que contribui para que o VPT possa ficar mais alto do que o valor da venda, principalmente em momentos como o actual em que perante situações de desemprego e de quebra de rendimento, a urgência de transformar um bem em dinheiro, acabe por se vender a preço de saldos. Tudo porque o cálculo do valor patrimonial está associado ao custo de construção.
Ora, como sublinha Ricardo Guimarães do Índice Confidencial Imobiliário, enquanto o preço de venda das casas não tem aumentado, o mesmo não se passa com os custos de construção - desde logo por causa do efeito da inflação nos materiais . “Este é o pecado original”, precisa.
A questão do valor patrimonial tributário vai voltar a colocar-se na sequência do programa de medidas de austeridade que Portugal está obrigado a aplicar para poder continuar a receber ajuda financeira do FMI e da União Europeia. De acordo com aquele programa, todas os imóveis ainda não reavaliados de acordo com as regras do Código do IMI, terão de sofrer esta reavaliação. E, segundo os últimos dados pela Direcção-geral dos Impostos, mais de um terço dos prédios urbanos continua a pagar IMI com base num valor matricial antigo.
Mas não só. Depois de resolvido o problema das avaliações, a troika quer que seja criado um sistema que permita que o valor patrimonial tributário vá sendo actualizado ao longo de vida do imóvel. Actualmente os imóveis já reavaliados pagam uma taxa de IMI entre 0,2% e 0,4%, enquanto os outros pagam entre 0,4% e 0,7%.
fonte: dinheirovivo
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