NÃO BASTA AGILIZAR O DESPEJO

Agilizar o despejo é fundamental, mas não basta para reanimar o mercado de arrendamento urbano. Por cobro à impunidade de certos inquilinos que pagam o primeiro mês e mantêm-se anos a fio sem pagar, no imóvel arrendado, jogando com a morosidade da Justiça, é muito importante, mas não basta.

É preciso erradicar essa doença, que se traduz na ocupação ilegítima da propriedade alheia por verdadeiros ocupantes profissionais, alguns dos quais, após uma já longa ocupação, ainda sugerem e aceitam “luvas” para deixarem a casa devoluta sem as demoras que um processo de despejo acarreta.

O proprietário não só fica sem as rendas que acordou, como ainda terá de aguentar o odioso de vestir a pele de um senhorio insensível, que interpõe processos de despejo contra um inquilino, supostamente mais frágil, na imagem que consegue fazer passar, mesmo que a realidade seja muito diferente.

Agilizar o despejo neste contexto, é fundamental. A lei terá de contemplar os cuidados sociais que estas situações possam implicar, mas não à custa do proprietário do imóvel que não tem de ser mecenas ou de se substituir ao Estado na protecção que este deve dar a todos os cidadãos.

Não basta solucionar este problema pois subsiste outro – igualmente inibidor do desenvolvimento do mercado de arrendamento urbano -, neste caso um problema de injustiça fiscal detectável, quando as rendas são fiscalmente penalizadas em sede de IRS, e, não como os depósitos a prazo ou investimentos em fundos imobiliários.

Sem desfazer estes dois estrangulamentos, não há mercado de arrendamento urbano que renasça.

Luís Carvalho Lima
Presidente da APEMIP


fonte: expresso

ALTERAÇÕES NO MERCADO DE ARRENDAMENTO HABITACIONAL SÃO UM ASSUNTO INCONTORNÁVEL?

«Numa altura em que é necessário criar emprego, criar riqueza e o crédito é escasso, “mexer” num mercado que funciona mal e colocá-lo “em funcionamento” passou a ser uma necessidade “quase incontornável”.»

Permitam-me que comece por relatar uma pequena história de que tive conhecimento.

Um casal reformado, com uma pensão relativamente reduzida, é proprietário de dois apartamentos em Lisboa. Um destina-se a habitação própria do casal e outro encontra-se arrendado sendo uma importante fonte dos rendimentos familiares.

O apartamento foi arrendado há aproximadamente dois anos e meio a um empresário com uma aparente “situação financeira desafogada”. Receberam dois meses de renda e depois mais nada. Recorreram aos serviços de um advogado, tentou-se um acordo amigável sem êxito, o assunto seguiu para tribunal e passados dois anos lá se conseguiu executar o despejo coercivo do inquilino em incumprimento. Como se não bastasse, o apartamento apresentava sinais de utilização “descuidada”, pelo que seria necessário proceder a algumas obras de conservação para que pudesse voltar a ser arrendado.

Por diferentes conversas (com advogados, mediadores, funcionários judiciais, etc.) este casal apercebeu-se de que tinha sido “vítima de um golpe”. Não eram os únicos (no passado esta “história” tinha-se repetido com pelo menos outros dois senhorios e o mesmo inquilino). Este “inquilino” aparentemente descobriu um “furo” no funcionamento da “máquina da justiça” e arranjou uma maneira de viver em Lisboa durante aproximadamente dois anos (por cada senhorio) pagando apenas dois meses de renda. Não existe a mínima dúvida de que perante a lei este casal tem direito a ser ressarcido dos prejuízos que sofreu e que este “inquilino” deverá ser obrigado a pagar esses prejuízos. O problema é que, na prática, não se consegue fazer “justiça”.

Estas “histórias” que todos nós “vamos sabendo” criam no mercado um sentimento de insegurança. Quando existe falta de confiança o mercado não funciona ou funcional mal. É o caso do mercado de arrendamento habitacional em Portugal. Existem outros motivos pelos quais o mercado funciona mal, como por exemplo, as denominadas “rendas antigas”, mas esses assuntos iremos deixar para uma abordagem em ocasiões futuras.

À medida que este “tipo de história” vai sendo conhecida é da natureza humana que se verifique o seguinte:

a) Que não existam mais pessoas a sujeitar-se “a terem azar”, ou em alternativa, que exijam uma elevada taxa de rentabilidade (leia-se renda pedida) pelo risco que correm;

b) Que existam mais pessoas a praticarem “crimes” que compensam e deixam lucro;

c) Que o mercado funcione mal.

As alterações no mercado de arrendamento habitacional são assim um assunto incontornável? De um ponto de vista ético sem dúvida mas a verdade é que a sociedade portuguesa convive com ela, talvez há demasiado tempo e talvez com “demasiada acomodação”.

Então o que torna o assunto incontornável? Aparentemente é “a crise”. Numa altura em que é necessário criar emprego, criar riqueza e o crédito é escasso, “mexer” num mercado que funciona mal e colocá-lo “em funcionamento” passou a ser uma necessidade “quase incontornável”. Na minha opinião é isto que está por detrás das recentes propostas legislativas.

No entanto contra esta alteração têm-se ouvido algumas opiniões de que nas habitações vivem pessoas e que numa altura de dificuldades não se devia agilizar despejos, etc.

Parece-me que este confronto de ideias é um falso confronto. Por razões éticas, de justiça e de transparência, os senhorios e os inquilinos devem ver os seus direitos e obrigações respeitados em toda a sua amplitude. E o sistema deve assegurar que são cumpridos.

A manutenção da actual situação é imoral em Lisboa, em Chaves, em Chicago, em Pequim, em Londres ou em Luanda. A diferença está na forma como os “aldrabões profissionais” são tratados e os seus “esquemas” são combatidos ou não.

Sobre as questões sociais relacionadas com a habitação, o Estado deve definir uma politica de apoio a quem está em dificuldades. Essa política requer uma definição estratégica de quem e em que circunstâncias pessoas em dificuldades devem ser apoiadas. E do que se pode e quer gastar. Essa política social implicará decisões difíceis entre o que se “quer ser solidário” e aquilo que se “está disposto a gastar”. Implicará coragem. A conta será sempre assustadora. Tão assustadora que desde o tempo de Salazar existe a tentação de partilhar a factura com os privados…

Talvez agora se dê apenas o pontapé de saída. Será importante. É sempre importante resolver questões éticas e de princípios. Mas a prazo, mais tarde ou mais cedo, ter-se-ão de definir politicas estruturantes para o sector da habitação.

Vamos aguardar. Ver para crer como S. Tomé. Por vezes em alturas de crise financeira não temos “as almofadas” para olhar para o lado e não “pegar o touro pelos chifres”. Mas não tenhamos dúvidas, se existir alguma possibilidade de assobiarmos para o lado, não hesitaremos. Se pudermos contornar a questão é esse o caminho que irá ser seguido. Só a não contornamos se formos obrigados. E agora existe uma forte possibilidade de sermos mesmo obrigados. Essa poderá ser a “face boa” da crise.

Bons negócios imobiliários (com coragem).

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

fonte: out-of-the-boxthinking.blogspot.com

AS ELEVADAS TAXAS DE ESFORÇO TAMBÉM ATINGEM ARRENDAMENTO

As elevadas taxas de esforço das famílias, com encargos relativos à habitação, atingem, não apenas quem contraiu empréstimos para aquisição de casa própria, mas também muitos dos que são obrigados a optar pelo arrendamento urbano, face aos constrangimentos resultantes das restrições à concessão de crédito.

O peso da taxa de esforço para a concessão de crédito é avaliado, por parte das instituições financeiras, com um crescente rigor. Este vector já determina que, em regra, não seja concedido ao cliente o crédito na sua totalidade, o que distribui parte do risco para o próprio interessado.

Isto é prática regular nos processos que pedem empréstimos bancários para aquisição de imóveis, mas ainda não é, pelas dificuldades compreensíveis, aplicado, mesmo que apenas empiricamente, a quem opta pelo mercado de arrendamento e pode, consciente ou inconscientemente, arrendar um imóvel por valores desadequados, por excessivos, ao respectivo orçamento.

Independentemente das considerações constitucionais que o direito á habitação possa suscitar, a verdade é que a generalidade das pessoas têm de morar nalgum local, de preferência em imóveis construídos para esse fim, isto é, para a habitação de seres humanos, o que deverá implicar níveis de conforto compatíveis com a dignidade humana.

Nos países onde o social não é descurado ou ignorado à mercê das frias leis do próprio mercado, mesmo quando se atravessam dificuldades, é preciso saber conjugar todos os interesses que podem chocar-se, como são os dos proprietários de imóveis que estão no mercado de arrendamento e os arrendatários.

Sendo certo que os Estados com preocupações sociais, como o nosso, não podem ser insensíveis a potenciais despejos que lancem famílias inteiras em situações desesperantes e intoleráveis, não é menos verdade que a segurança de quem investe no mercado de arrendamento, deve também ser assegurada, em nome do bom funcionamento da Economia, sem o qual não há Estado Social que resista.

Este ciclo vicioso que no passado contemplou congelamentos de rendas, a degradação do património dos centros das cidades e a edificação apressada de periferias, tem de ser profundamente alterado, o que implica a adopção de paradigmas de actuação mais justos e mais eficazes para os fins traçados.

Sem prejuízo doe mecanismos sociais que acautelem situações de ruptura social (subsídios a famílias carenciadas, planos de realojamento ou por outras soluções), impõe-se a rápida adopção de uma legislação que garanta também a rápida resolução dos processos resultantes de incumprimentos de contratos de arrendamento. É que, o incumprimento nesta área, pode fazer comprometer até todas as boas intenções de Reabilitação Urbana.

Luís Lima
Presidente da APEMIP

fonte: sol

COMO TORNAR UMA CASA RESISTENTE AO FRIO E AO CALOR

Em Portugal existem cinco milhões de casas, das quais cerca de três milhões têm problemas de construção ou falta de eficIência energética. Ou seja, casas que são frias no Inverno e muito quentes no Verão. A situação é comum, mas é no Inverno que ela se nota mais na conta da luz ou do gás, uma vez que requer o uso continuado de aquecedores. No entanto, isso não chega.

"Mesmo querendo aquecer as nossas casas durante o Inverno, é muito difícil alcançarmos condições de conforto satisfatórias. Esta é uma realidade transversal que abrange muitos edifícios antigos, mas sobretudo aqueles que foram construídos entre os anos 60 e 90", disse a arquitecta Lívia Tirone, especialista em construção sustentável, ao Diário Económico.

Tornar essas casas realmente eficientes só fazendo uma reabilitação profunda, e por isso, dispendiosa (mais de 20 mil euros). Contudo, de acordo com os especialistas contactados pelo Diário Económico, para as tornar mais confortáveis basta fazer alguns pequenos investimentos.

O mais imediato e, em simultâneo, menos dispendioso e mais rápido é mudar as janelas. É que aquele caixilho de alumínio que tem em sua casa pode ser mais bonito e moderno que a madeira, mas está a deixar fugir o calor dos aquecedores e a deixar entrar o frio que está na rua. O ideal será instalar as chamadas janelas eficientes, compostas por caixilhos de alumínio com corte térmico e por vidros duplos. Uma obra que custa até três mil euros num T2 ou T3 e que se instala numa manhã, diz João Ferreira Gomes, presidente da Associação Nacional de Fabricantes de janelas Eficientes (ANFAJE).

Apostar nos isolamentos exteriores
De acordo com este responsável, só esta medida permite poupar até 40% na conta da luz (porque cerca de 40% da energia que se gasta através dos edifícios sai pelas janelas). Se se aplicarem isolamentos nas paredes, a poupança pode ser ainda muito maior. Não foi por acaso que, quando o Governo lançou o Plano de Acção para a Eficiência Energética (PNAEE), incluiu as medidas Janela Eficiente - que prevê a substituição de janelas em 200 mil casas até 2015 - e Isolamento Térmico - que prevê a reabilitação de 100 mil fogos até 2015.

De acordo com a arquitecta Lívia Tirone, "os sistemas de isolamento térmico, aplicados de forma contínua e pelo exterior, contribuem para proteger o interior das habitações dos extremos de temperatura (tanto do frio como do calor) e são muito fáceis de aplicar em edifícios existentes". Os preços é que são mais difíceis de apresentar uma vez que depende do material utilizado e da área a cobrir.

O isolamento das paredes interiores é que acaba por ser mais dispensável, principalmente se se tratar de uma renovação. Este "só se torna necessário quando constitui a separação entre espaços úteis (climatizados) e espaços não úteis (não climatizados, tais como garagens, portarias, circulações)", referiu ao Diário Económico, o arquitecto Luís Carrilho da Graça.

Por sua vez, "o isolamento térmico das coberturas é essencial. Note-se que, em Portugal, a incidência solar é significativa, podendo acarretar significativos ganhos indesejados. Assim, o correcto isolamento térmico das coberturas contribui para a redução do consumo energético de climatização e para um maior conforto térmico", acrescentou.

fonte: Ana baptista / económico

CLICLOS VICIOSOS NO ARRENDAMENTO

Os incumprimentos nos contratos de arrendamento urbano estão a aumentar, apesar da oferta ser escassa para a procura. Tão escassa que, ainda há dias, li o testemunho de um colega a dizer que as casas que se oferecem no mercado de arrendamento não chegam a aquecer lugar nos sites das empresas de mediação imobiliária – encontram interessados em 48 horas.

A imensa procura, fruto da dificuldade em obter crédito bancário, gera uma grande desatenção, da procura e da oferta, relativamente à taxa de esforço das famílias que procuram uma solução habitacional no arrendamento. O resultado é um aumento potencial dos níveis de incumprimento.

Com dificuldade em contrair empréstimos para aquisição de casa, muita gente opta pelo arrendamento urbano e, com medo de não conseguir casa num cenário de oferta profundamente escassa, para as necessidades do mercado, aceita ofertas que podem estar na fronteira da sua própria capacidade de esforço.

Numa situação como a actual, ainda à espera de uma solução rápida e justa para os processos de despejo, mina-se a pouca confiança que este mercado sempre ofereceu, e com ela uma alternativa ao investimento com implicações na reabilitação urbana das principais cidades.

Dando de barato o facto desses rendimentos continuarem a ser considerados em sede de IRS, por valores muito elevados se comparados aos que se aplicam nos depósitos a prazo, ou até, para maior contradição, nos fundos imobiliários.

Luís Lima
Presidente da APEMIP

fonte: diário económico