COMO (RE)NEGOCIAR O "SPREAD"?

Na negociação com o banco para o empréstimo da casa, a única margem que tem para conseguir reduzir a prestação da casa (além do prazo do empréstimo) é mexer no "spread". Siga as dicas de que como pode persuadir o seu banco.

Negociar em 3 passos (caso seja o primeiro crédito):

1. Fazer uma simulação em mais do que um banco, de modo a conhecer as diferentes ofertas; Saber quais as condições que oferecem no banco com que costuma trabalhar.

2. No caso de a proposta não lhe agradar pode sempre apresentar as simulações efectuadas noutros bancos como elemento negocial;

3. A contratação ou subscrição de produtos ao banco (exemplo: cartões de crédito, domiciliação do ordenado, seguros, etc). Nota: apenas deverá subscrever estes produtos caso necessite, e não porque lhe reduz o  "spread", uma vez que esses produtos têm custos. Compare, por isso, a Taxa Anual Efectiva Revista (TAER) para saber se a contratação compensa.

Renegociar em 3 passos (caso já tenha um crédito):

1. Argumente que já amortizou parte do crédito, ou seja, a sua dívida é menor, e, por essa razão, o risco para a instituição financeira diminuiu (peso do financiamento na garantia);

2. Avalie a relação bancária. Explique que tem sido um bom cliente e cumpridor dos compromissos;

3. “Ameace” que vai transferir o seu crédito para outro banco. Mostre simulações de outros bancos que oferecem melhores condições. Tenha em especial atenção o peso do financiamento na garantia (valor do imóvel). No caso de o montante do financiamento (a pedir) ser inferior ao valor do imóvel a capacidade de negociação do "spread" é maior, uma vez que o risco para o banco é menor. Além disso, tanto na negociação como na renegociação poderá reforçar o pedido de redução do "spread" por carta.

fonte: dinheirovivo

COMO PODEM MEXER NO SEU SPREAD

Sabia que os bancos podem mexer no spread do crédito à habitação? Apesar dos clientes estarem protegidos na maioria dos cenários, a verdade é que existem duas situações em que os clientes podem ver o seu spread ser alterado sem que o possam impedir.

A situação mais comum e que, por vezes leva a muitas reclamações, tem a ver com a quebra das condições contratuais, ou seja, em que os clientes deixam de cumprir uma parte do acordo. Na maioria dos casos, os clientes nem dão por isso, nem se apercebem das consequências que pode ter o deixar de subscrever um determinado produto financeiro. 

É comum os bancos oferecem bonificações no spread mediante a subscrição de alguns produtos. Por exemplo, se o cliente requisitar um cartão de crédito, mais um seguro de saúde, ou outro produto consegue um spread mais vantajoso. Essas condições ficam descritas no contrato, explicando que o cliente obteve determinado spread porque contratou aqueles produtos. Ora, se o cliente, passado uns anos, optou por cancelar o cartão de crédito, está a quebrar uma condição contratual. Logo, o banco passa a poder alterar o spread, tendo apenas de comunicar antecipadamente o cliente que o vai fazer. 

No entanto, ainda assim a lei diz que os bancos apenas podem aumentar o spread, depois de decorrido um ano após o incumprimento, por parte do cliente, das condições contratas. Isto significa que tal como no exemplo apresentado, se o cliente subscreveu um cartão de crédito para ter uma bonificação no 'spread' e depois cancelar o cartão, nesta situação, o banco tem até um ano para alterar o 'spread', uma vez que uma das condições contratualizadas não foi cumprida. Terminado esse período, se o banco não mexeu no 'spread' depois também já não o pode fazer.

 A outra situação tem a ver com a cláusula de alteração unilateral. Em Maio, o Banco de Portugal (BdP) publicou um código de conduta segundo o qual as instituições financeiras podem, em determinadas situações, alterar de forma unilateral os juros dos empréstimos.

À partida apenas são afectado os contratos que apresentem uma cláusula contratual que permita a alteração unilateral da taxa de juro com base "em razão atendível" ou em "variações de mercado". Caso contrário, o banco não pode fazer qualquer tipo de alteração. Segundo a Associação de Defesa do Consumidor (DECO), em príncipio os empréstimos antes de 2008 deverão estar a salvo. Para quem contratou um empréstimo depois dessa data o melhor mesmo é verioficar se o contratou que assinou inclui ou não a referida cláusula.

Nestas situações, os bancos são obrigados a comunicar essas alterações aos clientes por escrito. No documento devem indicar as razões que levam a instituição a alterar o contrato e a data a partir da qual entram em vigor.

O Banco de Portugal estabeleceu que os consumidores devem dispor de pelo menos 90 dias para ponderar o exercício do direito à resolução do contrato. O prazo é contado a partir da comunicação das alterações por parte do banco. As novas condições do crédito apenas entram em vigor após o final deste prazo.

Tem em consideração os spreads actualmente praticados pela banca, o melhor mesmo é ter atenção às condições do seu contrato, não vá ser surpreendido com uma carta a dizer-lhe que o seu spread poderá agora passar para valores muito acima dos que contratou. Com os spreads máximos praticados a aproximarem-se dos 7%, prevenir e estar informado parece mesmo ser o melhor remédio.

fonte: dinheirovivo

DEIXEM-NOS AJUDAR A NOSSA ECONOMIA

A esperança que o sector da Construção e do Imobiliário pode acrescentar a Portugal, na conjugação de esforços para a recuperação da nossa economia, exige mais celeridade na adopção das medidas consensuais para a reanimação dos mercados da reabilitação e arrendamento urbanos.

A urgência destas medidas, indispensáveis para devolver confiança a esses mercados, contempla a justiça da agilização dos processos de despejo por incumprimento de contrato de arrendamento, nomeadamente quando deixa de haver pagamento doloso da renda, e, no mesmo pé de igualdade, a necessidade de uma maior justiça fiscal na hora da cobrança fiscal de tais rendimentos.

A adopção de uma taxa liberatória sobre tais rendimentos, semelhante à que se aplica nos depósitos a prazo ou nos rendimentos obtidos pelos fundos imobiliários, é condição, há muito reconhecida como indispensável, para devolver ao mercado do arrendamento urbano a confiança que lhe falta. Ninguém desvia investimentos para sectores que, à partida, oferecem menores rendimentos.

E sem um mercado de arrendamento urbano credível e de confiança para proprietários e investidores, a reabilitação urbana dos grandes centros não conseguirá ganhar a força e importância que essa emergência do país justifica e exige.

Acresce que, o projecto estratégico da reabilitação urbana tem a vantagem de fazer recuperar, no imediato, dezenas de milhares de postos de trabalho do sector da Construção e do Imobiliário, o que, aliás, é coerente e cruza-se com uma das nossas mais fortes prioridades. Não podemos, de facto, esperar muito mais. Deixem-nos ajudar a nossa economia.

Luís Lima
Presidente da APEMIP

fonte: expresso

QUEM TUDO QUER TUDO PODE PERDER

A mega operação imobiliária para alienação do património na posse do Estado, marcada para decorrer até à passada quarta-feira, esteve muito longe de atingir os valores previstos nas primeiras sessões – o erário público arrecadou 52 mil euros, em duas transacções, sendo difícil chegar aos 10 milhões sonhados.

O problema não está na indisponibilidade financeira dos potenciais compradores como alguns amanuenses de serviço pretendem fazer crer para esconder as opções erradas que presidiram à montagem da operação imobiliária, num “obreirismo” para FMI ver que, mais uma vez, saiu furado e a merecer o mais vivo repúdio.

O Estado não deu o melhor exemplo, apostando na ilusão da dispensabilidade da mediação imobiliária, recuando assim algumas dezenas de anos ao tempo em que esta era uma profissão considerada inútil e susceptível de ser eliminada.

O resultado está à vista: leilões quase desertos, em alguns momentos literalmente desertos, e transacções insignificantes que se concretizaram, no primeiro momento do balanço da operação, numa parcela de terreno que terá rendido 1620 euros e num apartamento que atingiu 50.100 euros. Um fracasso que nem a crise justifica.

A Direcção-Geral do Tesouro e Finanças não está vocacionada para aproximar a oferta e a procura em nenhum mercado, muito menos num mercado difícil como é, actualmente, qualquer mercado imobiliário. Os profissionais vocacionados para tal são os mediadores imobiliários. Cobram o serviço, mas a vale a pena pagar-lhes.

Luís Lima
Presidente da APEMIP

fonte: expresso